2024년 세법 개정에 따른 상호이익형 임대주택 양도세 면제 조건
2024년 7월 25일 발표된 세법 개정안에는 상호임대주택 제도에 대한 특별신청기간 연장이 포함되어 있습니다. 개인적으로 저는 상호임대주택 제도가 부동산 관련 세액공제 중에서 가장 큰 혜택이라고 생각합니다. 아래에서 상호임대주택의 조건과 양도세 면제 혜택을 받는 방법을 요약해 보겠습니다. 1. 상호임대주택 특별규정이란 무엇인가요?
상호임대인 제도는 규제지역 내 주택의 전세 및 월세를 임대차 계약 대비 5% 이하로 인상하는 임대인에게 2년간 실제로 거주하지 않더라도 양도소득세 비과세 혜택을 제공하는 제도입니다. 양도소득세 자체가 면제되므로 부동산의 시세 차이를 온전히 누릴 수 있어 부동산 관련 세제 혜택 가운데 가장 파격적인 혜택이라고 할 수 있습니다. 혜택 세부 정보
원래 2017년 8월 3일 이후 취득한 규제지역 내 주택에 대한 양도세 면제를 받으려면 ① 실제로 주택에 2년 거주한 사람, ② 2년 소유한 사람, ③ 최종 주택으로 주택을 매도한 사람이면 양도세 면제를 받을 수 있었습니다. 하지만 동거주택주인 경우 ① 2년 소유했고, ③ 최종 주택으로 주택을 매도할 때 양도세가 면제됩니다. 이는 최종 주택 소유자가 된 다주택자에게도 적용되므로 큰 혜택입니다. 하지만 세금이 면제되는 큰 혜택이기 때문에 동거주택주가 되기 위한 조건이 매우 엄격합니다. 2. 동거주택주가 되기 위한 조건
상호임대인의 조건은 신규 또는 갱신계약 체결 시 임대료를 이전 계약 대비 5% 이하로 인상한다는 것입니다. 매우 간단해 보이지만 사실 이전 계약과 신규/갱신 계약을 모두 충족해야 하므로 이미 집을 소유하고 임대하고 있던 사람에게만 적용됩니다. (이전 계약) 이미 임대계약이 있어야 합니다. 이전 계약은 최소 1년 6개월 이상 유지되어야 합니다. 이러한 조건 때문에 집을 매수한 후 체결한 새로운 임대계약 또는 승계 임대계약은 이전 계약으로 인정되지 않습니다. 따라서 집을 매수할 때 임대계약을 상속받았고 이전 계약으로 상호임대인의 조건을 충족하려면 ① 이 승계계약이 끝난 후 ② 다시 이전 계약의 조건을 최소 1년 6개월 이상 충족해야 하며 ③ 후속 계약에서 임대료를 5% 인상하여 상호임대인의 조건을 충족해야 합니다. 새로 집을 취득한 경우 새로운 세입자와 새로운 계약을 체결한 후 1년 6개월을 기다려야 이전 계약으로 인정됩니다.(신규 및 갱신 계약) 기존 임대 계약이 이미 1년 6개월 동안 유효하다면 임대료를 5% 인상해야 합니다. 임대료가 5% 인상된 후 세입자는 2년 계약 기간을 준수해야 합니다. 신규 및 갱신 계약은 2024년 12월 31일 이전에 체결해야 합니다. 또한 세입자가 계약 갱신 청구권을 사용하여 임대료를 5% 인상하면 세입자는 상호 임대인으로 인정되고 등록된 임대 주택도 혜택을 받을 수 있습니다. 이전 임대 계약이 2년 미만인 경우 2년 계약을 체결했지만 상호 합의에 따라 1년 6개월만 임대되었습니다. 1년 계약을 체결하였으나 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 없이 2년 임대차 계약을 체결한 경우 기존에는 이전 임대차 계약이 1년 6개월 미만 지속된 경우 이전 임대차 계약으로 인정되지 않았습니다. 그러나 유권해석에 따르면 다음과 같은 경우와 같이 합산하면 이전 임대차 계약으로 인정됩니다. 2022년 1월에 임차인 A와 2년 임대차 계약을 체결하였습니다. 실제로 임차인 A는 1년만 근무하고 나갔습니다. 2023년 2월에 임차인 B와 새로운 1년 임대차 계약을 체결하였습니다(이때 임대차 계약은 계약 A와 같거나 낮은 금액입니다). 2024년 2월에 임차인 B와 2년 계약을 갱신하였습니다(상생 임대인 계약). * A와의 1년 계약과 B와의 1년 계약은 이전 2년 계약으로 간주됩니다! 2024년 7월에 발표된 세법 개정안이 통과되면 다음과 같이 혜택이 확대됩니다. 기존에는 2024년 12월 31일까지 임대계약을 체결해야 했기 때문에 주택을 매수한 후 신규 임대계약을 체결한 사람이나 임대계약을 상속받은 집주인은 기간 문제로 상생임대주택 특별규정을 적용하기 어려워 보였습니다. 하지만 공표된 세법 개정안에 따라 상호임대주택 특별규정 적용 기준일이 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 변경돼 기존에 상호임대주택 특별규정을 받기 어려워 보였던 사람도 이제 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 이에 따라 ① 이전 계약일로부터 1년 6개월 이후에 주택을 매수하고 세입자를 데려온 사람 ② 2026년 12월 31일까지 신규 또는 갱신 계약 시 임대료를 5% 이하 인상한 사람 ③ 해당 주택이 최종 1주택이 되는 경우 이전 계약으로 인정되어 상호임대주택 특별규정을 적용할 수 있게 되었습니다. 현재는 거의 모든 지역이 비규제 지역이지만, 취득 당시 규제 지역이었다면 양도세 면제를 받기 위해서는 실제로 2년 동안 주택에 거주해야 했습니다. 이 실제 거주 요건은 면제되고 세금 혜택을 받을 수 있으므로 현재 갭 투자를 한 분들은 내용이 확정되는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 상호임대주택의 조건에 대해 이렇게 글을 썼습니다. 요약하자면, 다음 요건을 모두 충족하면 혜택을 받을 수 있습니다. 이전 임대 계약의 존재이전 임대 계약이 1년 6개월 이상임신 및 갱신 임대 계약임대료가 5% 이내신규 및 갱신 임대 계약은 2024.12.31까지 체결해야 함(세법 개정안이 통과되면 2026.12.31까지)신규 및 갱신 임대 계약은 임차인이 2년 동안 거주했음을 요구해야 함이전 임대 계약의 집주인과 신규/갱신 임대 계약이 동일해야 함해당 주택이 최종 1주택으로 매각되어야 함세금을 면제하는 제도이므로 상호 임대인으로 인정받기 위한 조건이 엄격합니다.그래도 2020년에 갭이 있는 주택에 투자한 사람이라면 누구나 확실히 자격을 갖출 수 있으니 이 세법 개정안이 통과되는지 주시하기 바랍니다. #상호 임대인 #상호 임대인 조건 #상호 임대 주택 #상호 임대 주택 조건 #양도세 면제 #상호 임대인 양도세 면제 #양도소득세 면제